Parcerias LP/GP inovam estruturas de captação de fundos?

O elevado grau de incerteza desencadeado pela pandemia de Covid, aliado às moratórias sobre pagamentos de empréstimos e exacerbado por um mercado privado português ineficiente que carece de transparência e liquidez em relação a mercados europeus mais estabelecidos, cria oportunidades únicas para investidores internacionais ativos que procuram expandir a sua presença no setor imobiliário português. Mas qual é a via preferida para aplicar capital no setor imobiliário português? Como noutros mercados europeus, o pipeline de captação de capital de Portugal foi impactado pela Covid; projetos foram interrompidos, negociações foram adiadas e muitos promotores locais, e mais geralmente os General Partners (GPs) locais, têm lutado para captar e alocar capital de Limited Partners (LPs) internacionais.

No entanto, com novos fundamentos do setor e a dificuldade em obter financiamento bancário, os LP’s perspicazes devem reavaliar a sua abordagem à aplicação de capital no mercado português. O conjunto de capitais padrão da indústria internacional, que consiste numa minoria de capital de equity GP combinada com uma grande contribuição de equity LP, complementada por níveis elevados de dívida privada e bancária, não tem sido a norma em Portugal, até recentemente. Historicamente, os bancos comerciais têm sido a principal, e muitas vezes a única, fonte de financiamento do sector imobiliário português. No entanto, a incerteza que paira no ar na sequência da pandemia de covid-19 reduziu o montante dos empréstimos que estas instituições podem conceder e tornou-as mais conservadoras, privando os agentes locais da sua tradicional fonte de financiamento.

Por esse motivo, os empréstimos comerciais geralmente ficam aquém das necessidades de financiamento de equity dos proprietários ou promotores de hoje. Os bancos comerciais não costumam emprestar mais do que 65% do valor total da propriedade, e têm vindo a reduzir particularmente a sua exposição ao desenvolvimento imobiliário. O desfasamento entre o financiamento bancário e as necessidades de financiamento do proprietário ou do promotor proporciona aos investidores oportunidades lucrativas na estrutura de capital.

Grandes empresas de private equity, já presentes em Portugal, como Blackstone, Oaktree, Lone Star ou Apollo, e uma série de outros investidores institucionais de médio porte, estão a preparar-se para um mundo para além da pandemia, uma vez que o lançamento de vacinas deixa antever oportunidades imobiliárias que estão a ressurgir. De acordo com a Preqin, os fundos imobiliários globais das empresas de investimento imobiliário têm atualmente mais de 300 mil milhões de dólares em dinheiro não utilizado. Parte deste dinheiro, que procura investimentos atrativos, deveria – e sem dúvida que o fará – ser afetado a Portugal. A velocidade do lançamento da vacina poderá alterar novamente o apetite relativo pelo investimento à medida que o ano avança, mas, neste início, vemos uma enxurrada de dados em alta a impulsionar o sentimento positivo de investimento e a tez dos fluxos de capital pós-pandemia para o sector imobiliário privado português. É aqui que os gestores nacionais têm um papel fundamental a desempenhar.

É por isso que 2021 será, sem dúvida, um ano interessante. É compreensível que os investidores se sintam relutantes em arriscar novas relações com novos gestores no meio das incertezas do mercado, mas, com a escassez de oportunidades atrativas e a escassez de negócios em curso, por que razão um investidor privado estrangeiro recusaria um gestor privado nacional disposto a investir 5 a 10% do seu próprio capital num negócio imobiliário com uma rentabilidade esperada ajustada ao risco conservadora? Poderão sentir-se desconfortáveis ao estabelecer contacto com gestores novos ou emergentes, mas, como disse o investidor Robert Arnott, “no investimento, o que é confortável raramente é lucrativo”.

À medida que o apetite de investimento institucional cresce, o dinheiro provavelmente fluirá para Portugal através de processos disciplinados de due diligence na avaliação de oportunidades de investimento ao lado de GPs nacionais reputados. Naturalmente, é necessária muita pesquisa e cautela antes de fazer um investimento numa nova geografia, numa nova classe de ativos ou com um novo gestor. Após uma década de volumes de investimento significativos por parte de investidores estrangeiros, os LPs internacionais que estão atualmente a considerar a alocação de capital em Portugal não serão os primeiros a entrar no mercado, mas sim “early to market”. Os primeiros a chegar ao mercado testam a procura e, normalmente, assinalam erros que podem ser mais tarde evitados. Esta fase já passou e somos da opinião de que chegou o momento de entrar antecipadamente no mercado num ambiente pós-Covid. Consequentemente, a Bondstone tem atualmente como objetivo investir 400 milhões de euros em dívida e capital próprio, juntamente com grandes LPs internacionais, sendo o sector da habitação, a logística e os ativos industriais ligeiros os principais fatores de convicção para os próximos anos. Como GP, os diretores da Bondstone investirão sistematicamente o seu capital próprio em transações de valor acrescentado, oportunistas e em situações especiais.

Os grandes fundos de investimento internacionais têm estado (sensatamente) na defensiva nos últimos 12 meses, mas parece que chegou a altura de jogar ao ataque. Uma estratégia de LP orientada deve abordar as atuais e futuras flutuações no mercado imobiliário português. Com a iminência de correções do mercado no horizonte, uma parceria GP-LP eficaz e agnóstica em termos sectoriais poderia estar bem posicionada para capitalizar oportunidades numa vasta gama de ativos comerciais, tanto nos espaços de valor acrescentado como nos espaços oportunistas, na remodelação ou reposicionamento de ativos imobiliários comerciais, nas classes de ativos de logística e de habitação, em ativos de retalho ou de hotelaria em dificuldades e, mais tarde, no crescente mercado de NPL.

Tanto os Limited como os General Partners devem permanecer abertos à utilização de soluções financeiras integradas e criativas e à estruturação de investimentos, tais como capital de desenvolvimento, joint ventures, ações preferenciais convertíveis, empréstimos em ações, financiamento mezzanine ou notas de empréstimo associadas a ativos. O modelo embrionário, embora dinâmico, de parceria GP-LP no sector imobiliário em Portugal está preparado para recuperar em 2021 e nos anos seguintes, uma vez que o impacto da pandemia do coronavírus parece estar no espelho retrovisor. A recuperação económica de Portugal, impulsionada pelo lançamento maciço de vacinas e pelo levantamento das restrições de viagem até ao verão de 2021, poderá impulsionar o fluxo de negócios e a apetência internacional dos GP para aplicar capital em Portugal, juntamente com GP de renome. Como investidores disciplinados e orientados para os pormenores, com visão de negócio, a Bondstone continuará a selecionar oportunidades de referência com perfis de risco/retorno fortes e competitivos para investir lado a lado com LPs internacionais que procuram expandir a sua presença em Portugal.