Bondstone reconhece valor e oportunidades no segmento de casas familiares em Portugal

Bondstone reconhece valor e oportunidades em investimentos para arrendamento familiar com um retorno estável de 5% ao ano. Paulo Loureiro está a avaliar esta oportunidade com co-investidores. A nova empresa com sede em Lisboa planeia alocar entre um quarto e um terço de um investimento inicial de €400 milhões para residências em Portugal, e o restante para imóveis comerciais. A empresa recebeu o seu primeiro apoio financeiro da Universtone, uma empresa de private equity global baseada em França e na Bélgica, fundada pelo empresário Arnaud Khodara.

O conselho consultivo da Bondstone inclui os dois nomes mencionados e Francisco Perez, sócio da EverStream Capital Management, um fundo global de infraestrutura de energia renovável, Abdiel Santiago, que lidera o fundo de US$ 1,4 bilhão do Panamá, Mark Taborsky, ex-profissional sénior de investimentos da Stanford, Harvard, PIMCO e BlackRock, e Patrick Swint, fundador e CEO da plataforma de private equity imobiliário Knightsbridge Ventures.

Antes de fundar a Bondstone, Loureiro, através de sua empresa Louvre Capital, concentrou-se no desenvolvimento de projetos residenciais premium em Lisboa, Cascais e Porto, com um investimento total de €100 milhões e um valor bruto de desenvolvimento de €130 milhões. A Bondstone assumiu os seus ativos e plataforma, que incluem 15 profissionais de gestão de investimentos e projetos, além de escritórios em Lisboa e Porto. Um escritório adicional em Londres abriu neste mês.

Paulo explicou à HIE a oportunidade do segmento residencial em Portugal: “O ponto ideal são apartamentos de 2 e 3 quartos para famílias de classe média portuguesas. O tamanho médio de um apartamento de 2 quartos é de 80 m² e de um apartamento de 3 quartos de 120 m²”.

A razão pela qual este setor está agora em foco tem precedentes históricos. “Isso aconteceu porque tivemos um choque de oferta e procura em 2011, 2012”, diz ele. “O choque de oferta foi basicamente causado pelo resgate do país pelo FMI e pela Troika, que emprestaram €78 bilhões a Portugal, e simultaneamente exigiram a restruturação da economia – implicaram algumas mudanças profundas nas legislação que rege o mercado residencial portugues, principalmente no setor de arrendamento.

“A propriedade que existia em Lisboa na época era composta por edifícios muito deteriorados, o que era muito incomum para uma capital europeia naquela época… Era devido às leis obsoletas que tínhamos em vigor por quase 100 anos, com congelamentos de renda, além da capacidade de herdar contratos de arrendamento. Isso permitia que se passasse de geração em geração como qualquer outro ativo. E combinando congelamentos de renda, ajustados apenas pela inflação ao longo dos anos, com a lei que permite que as pessoas passassem o contrato de arrendamento, acabamos a descapitalizar os proprietários.”

“Não havia incentivo para construir nada porque acabavam presos a inquilinos que não pagavam o aluguer. Havia ainda contratos de arrendamento vitalícios. Em 2012, conseguimos começar a despejar inquilinos que não pagavam rendas, e porque não podiam passar o contrato de arrendamento, a propriedade começou a ter algum valor e fez sentido ter um mercado transacional em habitação.”

O lado da procura também se transformou. Portugal, em 2012, introduziu o ‘Golden Visa’, permitindo que qualquer pessoa obtivesse cidadania investindo €500.000 em propriedades ou ativos corporativos. Até agora, isso trouxe ao país mais de €4,7 bilhões em receitas. Além disso, foi aprovada a lei para ‘residentes não habituais’, fornecendo aos residentes da UE que estabelecessem domicílio em Portugal um status fiscal livre de impostos por 10 anos, cobrindo toda a renda gerada.

“Tornou-se um paraíso fiscal para alguns europeus ricos”, disse ele à HIE. “Os pensionistas alemães mudaram-se para Portugal e não pagaram impostos em nenhum dos países por causa do tratado de dupla tributação. Tornou-se muito atrativo para europeus séniores ricos mudarem-se para cá.

“Choque de oferta, choque de procura: dá-se um boom no mercado imobiliário em Portugal nos últimos cinco, seis, sete anos.” Este período agora chegou ao fim. “Olhando para 2020, percebemos que há demasiados promotores no mercado. É extremamente fragmentado e chegamos a preços tão altos que acredito que tenham estabilizado nos centros das cidades de Lisboa e Porto em particular.”

Nos centros das áreas residenciais mais procuradas, os preços facilmente ultrapassam €7.000 ou €8.000 por metro quadrado – “o que, por qualquer padrão, é mais alto do que Madrid, mais alto do que Barcelona, e mais alto do que Roma. Chegamos a um ponto em que, mesmo que seja muito atrativo viver cá, os compradores simplesmente não querem pagar mais pelas propriedades.”

O que agora é aparente é que um grande segmento da procura das famílias portuguesas foi negligenciado, e a Bondstone, como gestora de ativos, acredita que o ciclo se moverá fortemente nessa direção. Paulo Loureiro pretende focar-se num segmento de mercado que oferece preços de €3.000 a €3.500 por metro quadrado, com tickets médios de mercado entre €240.000 a €360.000, dependendo da área.

“Iremos investir tanto na construção para venda quanto para arrendamento. A geração mais jovem prefere alugar; a geração mais velha ainda prefere comprar. Acreditamos que há espaço para crescer em ambos os lados do investimento. Mas precisamos de algum ajuste na legislação de arrendamento para construção porque isso não existe realmente em Portugal hoje.”

Paulo constata um retorno anual de pelo menos 5% ou cerca de €150 por metro quadrado neste segmento de PRS (Private Rental Sector) para a Bondstone à medida que ela evolui. “Começaremos a ficar ocupados com o segmento de construção para venda e, eventualmente, o governo perceberá que nem todos se podem dar ao luxo de comprar, e os jovens de qualquer maneira preferem alugar. Acredito que com o tempo o governo se vai ajustar às necessidades das pessoas, e isso é uma oportunidade.”

Fonte: INFABODE