Projeções de crescimento permanecerão relativamente as mesmas

A Bondstone é uma sociedade de investimento imobiliário de private equity focada exclusivamente no mercado português. Pode dar-nos uma breve visão sobre o contexto em que a Bondstone surgiu no ano passado?

A Bondstone é uma empresa de private equity imobiliário que evoluiu de um promotor imobiliário de luxo chamado Louvre Capital. Em todos os nossos projetos, investimos sistematicamente com empresas internacionais que procuram estabelecer uma presença local com um parceiro operacional de renome, com o objetivo de cobrir um segmento de mercado subrepresentado, uma vez que o mercado imobiliário português é altamente fragmentado, constituido por pequenos promotores (geralmente com formação em construção e gestão de projetos). A Bondstone seleciona oportunidades imobiliárias de referência com perfis de risco/retorno de sucesso para investir lado a lado com investidores institucionais internacionais e fundos de investimento.

Falando sobre retornos, qual é a percentagem média que os projetos em Portugal podem oferecer atualmente?

Na Bondstone, focamo-nos principalmente em oportunidades de investimento oportunísticas e de valor acrescentado e geralmente não abordamos projetos que ofereçam menos de 15% de TIR. As taxas de juro estão relativamente baixas agora, uma vez que os investidores se refugiaram em reservas de valor durante a pandemia. “Há dois anos, os investidores nem sequer consideravam projetos com rentabilidades abaixo de 17% de TIR, mas hoje uma taxa de 12% está a tornar-se cada vez mais atrativa.” No entanto, mantemos ainda um rigoroso processo de seleção antes de apresentar qualquer projeto aos investidores com quem colaboramos.

Quais são os principais critérios que levam em consideração ao avaliar projetos considerados dignos?

Para simplificar a resposta, há três elementos principais que consideramos ao analisar uma oportunidade de investimento: preço de aquisição, custos do projeto e comercialização, e especialmente a liquidez do mercado. Infelizmente, não podemos controlar o preço de venda, mas a nossa equipa interna de asset management ajuda-nos a reduzir o risco e a controlar melhor os custos. Uma vez quantificados esses três critérios, equilibramos com o risco associado do projeto para otimizar a relação risco-rentabilidade.

Portugal tem sofrido de falta de liquidez de mercado, especialmente no espaço comercial, como vêem isso a evoluir?

Durante a crise financeira de 2008-2011, a maioria dos operadores imobiliários em Portugal parou os seus investimentos e durante dez anos, praticamente, não houve novas construções no mercado. Atualmente, a procura por novos projetos habitacionais é alta, assim como por parques industriais. Durante o primeiro ano da pandemia, o número de projetos colocados no mercado diminuiu ainda mais, então atualmente a liquidez é relativamente baixa – espera-se que aumente nos próximos anos.

Vocês estão envolvidos tanto em projetos residenciais quanto comerciais, mas onde está focado o vosso investimento atualmente?

Somos agnósticos em relação às classes de ativos, mas no momento estamos particularmente focados em duas classes: o setor residencial – habitações multifamiliares com mais de 100 apartamentos em grandes cidades, construídos para arrendar, residências estudantis, habitação sénior e, desde o início do confinamento, logística e indústria leve. Ativos de retalho, escritórios e hotéis estão fora do nosso radar por enquanto, mas estamos permanentemente à procura de qualquer oportunidade imobiliária que apresente retornos atrativos. Agora, estamos principalmente focados em residências e armazéns.

Esperam que as mudanças na política de Vistos Gold em 2022 impactem o vosso trabalho? Os perfis dos nossos co-investidores são muito ecléticos, abrangendo desde o continente americano até ao Médio Oriente. Felizmente, já vendemos os nossos projetos residenciais que poderiam ser afetados pela mudança no esquema de Vistos Gold. Apartamentos turísticos e fundos de investimento imobiliário ainda estarão em jogo para cidadãos estrangeiros que desejam candidatar-se a um visto gold em Portugal, mesmo após o início de 2022.

Que outros aspectos têm preocupado os investidores internacionais? A atual crise política é um problema?

Os investidores internacionais não têm uma agenda política, eles não querem favores políticos – se o clima de investimento for positivo, se sentirem estabilidade política, fiscal e establidade legal, eles irão investir; caso contrário, irão procurar outros horizontes.

“Embora atualmente haja turbulência política devido à falta de maioria para votar no orçamento do próximo ano, no final de janeiro de 2022 irão haver eleições governamentais em Portugal. Felizmente, as projeções de crescimento permanecerão relativamente as mesmas, com ou sem um orçamento estabelecido, então do ponto de vista económico, a realidade deve manter-se.”

Uma das preocupações que repetidamente ouvimos de investidores internacionais é a carga do IVA. O IVA de 23% é um custo significativo, aplicável a todos os projetos exceto aos de reabilitação, que beneficiam de uma taxa de imposto de 6%. Mas o topo da lista de frustrações é ocupado pela incerteza de planeamento, que pode durar de seis meses a mais de dois anos para licenciar um projeto imobiliário. Além disso, compreender e aplicar a legislação é um processo muito diferente em cada município. Como estratégia de mitigação de riscos, evitamos esses desafios tanto quanto possível condicionando o pleno compromisso de capital a um processo de licenciamento prévio bem-sucedido, geralmente condicionando a própria assinatura da escritura a algum tipo de licença válida a ser obtida antes de comprometer todo o capital.

Olhando para os próximos dois a três anos, quais são os principais objetivos da Bondstone?

Nosso objetivo principal é tornar-nos o investidor imobiliário de private equity mais reconhecido em Portugal, e estamos extremamente orgulhosos por já estarmos a começar a ser um dos parceiros operacionais de referência. Pretendemos aumentar em cinco vezes os nossos ativos sob gestão através de projetos de alto perfil que capturem a atenção de investidores internacionais que acreditam no potencial do nosso mercado imobiliário e do nosso país.

Tem uma mensagem final para investidores que estão de olho no mercado português? Portugal tem um mercado maduro e um crescimento constante que oferece uma grande quantidade de oportunidades, por isso definitivamente devem apostar no setor imobiliário.

Read more at Investment Reports.